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金华一小区的业主，费时两个月制定各种规则和章程，选举业委会，在金华首创监事会—
一条未雨绸缪的业主自治之路
章果果
“太阳花”是金华某人气论坛楼市板块的版主。今年上半年，他曾经手握卡片机，走进市区6个物管与业主产生摩擦的小区，进行实地考察。
考察结果有好有坏。有的小区垃圾成堆，无人过问；有的小区的业委会则主动承担起责任，要实行业主自治。考察后，他还就金华小区物管公司的生存写了10点建议，并赋诗一首：“轻轻地，物管走了，正如我轻轻地来；我轻轻地招手，作别业主的愤慨……”
轻轻地，物管走了。这正是今年以来金华不少小区的遭遇。如同多米诺骨牌般，物管一个个撤走：江滨小区、玫瑰园小区、假日城市花园、西京花园、新世纪花园……
那些“轻轻地走掉”的物管，却总是留下一堆重重的问题。物管撤离之后，小区管理该往何处去？近年来，一些小区开始谋求业主自治。“太阳花”所在的当代江南小区，最近也开始寻求业主自治。然而，和其他小区要等到物管撤离后才开始自治不同，当代江南的业主自治可谓未雨绸缪———物管还在，自治事宜已开始筹备。
而且，他们决定探索一条规范化、制度化的自治之路。
记者 章果果/文 任 民/图
未雨绸缪，源于对物管的认识
当代江南为什么要未雨绸缪？
6月，该小区的居民收到了一个信封，里面是致业主的一封信，那是选举第二届业委会的通知，让大家提名候选人。信里说：“……随着时间的推移，问题也逐步显现：房屋建筑质量、小区安保、停车问题、个别业主违建、物业费收缴率逐年下降等。在这些问题面前我们有两种选择：要么熟视无睹，麻木地任由问题发展和恶性循环，最终导致所有住户利益受损，小区成为问题小区；要么行动起来……”
“大老猫”是新当选的第二届业主委员会主任，也是一家企业的高管。早在今年3月，他就和筹备小组的其他成员一起，商议起小区大事。走业主自治之路，表层原因是对物管现状的不满。而深层原因，在于对大环境下物管这一行业的深层认识。“很多物管公司和房地产公司就是父与子的关系。”他认为，现在金华各小区的物管公司基本上都是依托于房地产公司，没有自主权。而且，目前物管收费低，收缴情况都不理想。从很多小区的经验来看，物管公司在经营七八年之后，都有撤走的趋势，因为按照现在国内建安水平，建成入住七八年后小区建筑质量问题暴露无遗，开发商和业主因此矛盾重重，物业费收缴愈加困难,物业公司亏损累累，各种设备也纷纷老化，而维修需要一大笔资金。
因此，物管频频撤离，将是以后可以预想到的情景。物管撤离之后怎么办？一种办法是寻找下一家物管公司，一种办法是社区托管，还有一种办法，就是业主自治架构下的物管。
“大老猫”等人认为，业主自治应该是将来的趋势。而且，当代江南小区规模适中，有600多住户，住户素质也尚可。“如果不去做，只有一个选项。”于是，一条摸索着进行的自治之路开始了。
仅一份财务管理制度，就有5页纸
何为业主自治？金华一些小区是由业主委员会来自行管理，而在该小区新拟定的业主自治公约中，这样规定该小区的自治模式：业主大会作为小区的最高权力机构，对选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金的使用和续筹方案等进行讨论表决，业委会作为业主大会授权的执行机构，负责执行业主大会的决议，同时负责小区的日常管理事项。小区不再采用传统的物业公司收费模式，而是采用业委会为收费责任人、自主管理物业费的模式。小区在采用业主自治模式的同时，聘请物业管理公司提供物业管理服务……
为此，业委会还设立了两个专项财务账户。
这份自治公约内容相当翔实。在业主大会召开之前，已经送到了小区住户手中。一起附送的还有另外3份文件，分别是业主委员会议事规则、业主大会章程和议事规则，还有一份业委会财务管理制度。这些文件的详细与严谨，出乎很多住户的意料：仅一份业主大会章程和议事规则，就有69条；仅一份财务管理制度，就有5页纸的内容。
起草这些文件，花费了筹备小组两个多月的时间。因为像自治公约之类的文件没有蓝本可循，而且，业主委员会的财务管理制度也是首创。这些都是大家群策群力反复讨论后完成的，最后，还由律师进行了全文把关。
“大老猫”说，正是因为想让业主自治尽量做到规范化和制度化，所以，才会花费这么多精力制定各种规则和章程。
还有一个例子是，在业主大会召开前，要将装有邀请信和文件的档案袋送达住户手中。一天晚上，保安将没送达的档案袋插在了住户门口。“太阳花”发现后，让保安一一收回，因为他要确保住户收到后一一签字确认。600多个住户，到最后没有送达的是80多户，其中有30多户联系不上，还有一些是直接拒绝。
“所有的资料都有留底，最重要的是要经得起监督。”参与了大量前期工作的“太阳花”说。
“摸着石子过河，这样才有机会到达彼岸”
6月，筹备小组给全体业主发了一封信，让大家推荐或自荐业主委员会候选人。收回名单后，筹备小组又一一给候选人打电话确认，最终确定了19人。
8月25日召开的业主大会上，从19名候选人中选举产生了由9人组成的新一届业主委员会。业委会成员中多人为企业高管，这也意味着，这个业委会有点“与众不同”。“太阳花”是新当选的业委会秘书，他说，之所以这样做，一是想让自己在小区里住得舒服点，二是因为这就是身边的公益，还有一点，就是想体现一下管理的价值。他的看法也代表了不少业委会成员的看法。
同时，大会还选举产生了监事会。监事会的主要职责，是对业委会的财务进行监督。比如公开财务报表，需要监事会成员签字通过。监事会也是金华小区业主自治中的一个首创。
新上任的业委会，目前的工作是和现物管公司做好过渡交接，并让房地产公司做好补漏工作。接下去，他们打算聘请新的物管进行小区管理，同时，策划出台新的小区停车方案，并对小区日益老化的安防系统进行升级改造。目前，一份招标情况说明已经出台，公布在小区的QQ群里。
自治之路刚开始，一切还在摸索或探索阶段，包括财务管理制度、监事会都是摸索出来的结果。而业主自治的明天是好是坏，是否可以探索出一条可供他人借鉴的道路？都还无法预测。然而，在物管与小区业主之间矛盾重重的大环境下，探索不失为一条道路。“摸着石子过河，这样才有机会到达彼岸，不摸就沉下去了。”“大老猫”说。
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金华一小区的业主，费时两个月制定各种规则和章程，选举业委会，在金华首创监事会—
一条未雨绸缪的业主自治之路
章果果
“太阳花”是金华某人气论坛楼市板块的版主。今年上半年，他曾经手握卡片机，走进市区6个物管与业主产生摩擦的小区，进行实地考察。
考察结果有好有坏。有的小区垃圾成堆，无人过问；有的小区的业委会则主动承担起责任，要实行业主自治。考察后，他还就金华小区物管公司的生存写了10点建议，并赋诗一首：“轻轻地，物管走了，正如我轻轻地来；我轻轻地招手，作别业主的愤慨……”
轻轻地，物管走了。这正是今年以来金华不少小区的遭遇。如同多米诺骨牌般，物管一个个撤走：江滨小区、玫瑰园小区、假日城市花园、西京花园、新世纪花园……
那些“轻轻地走掉”的物管，却总是留下一堆重重的问题。物管撤离之后，小区管理该往何处去？近年来，一些小区开始谋求业主自治。“太阳花”所在的当代江南小区，最近也开始寻求业主自治。然而，和其他小区要等到物管撤离后才开始自治不同，当代江南的业主自治可谓未雨绸缪———物管还在，自治事宜已开始筹备。
而且，他们决定探索一条规范化、制度化的自治之路。
记者 章果果/文 任 民/图
未雨绸缪，源于对物管的认识
当代江南为什么要未雨绸缪？
6月，该小区的居民收到了一个信封，里面是致业主的一封信，那是选举第二届业委会的通知，让大家提名候选人。信里说：“……随着时间的推移，问题也逐步显现：房屋建筑质量、小区安保、停车问题、个别业主违建、物业费收缴率逐年下降等。在这些问题面前我们有两种选择：要么熟视无睹，麻木地任由问题发展和恶性循环，最终导致所有住户利益受损，小区成为问题小区；要么行动起来……”
“大老猫”是新当选的第二届业主委员会主任，也是一家企业的高管。早在今年3月，他就和筹备小组的其他成员一起，商议起小区大事。走业主自治之路，表层原因是对物管现状的不满。而深层原因，在于对大环境下物管这一行业的深层认识。“很多物管公司和房地产公司就是父与子的关系。”他认为，现在金华各小区的物管公司基本上都是依托于房地产公司，没有自主权。而且，目前物管收费低，收缴情况都不理想。从很多小区的经验来看，物管公司在经营七八年之后，都有撤走的趋势，因为按照现在国内建安水平，建成入住七八年后小区建筑质量问题暴露无遗，开发商和业主因此矛盾重重，物业费收缴愈加困难,物业公司亏损累累，各种设备也纷纷老化，而维修需要一大笔资金。
因此，物管频频撤离，将是以后可以预想到的情景。物管撤离之后怎么办？一种办法是寻找下一家物管公司，一种办法是社区托管，还有一种办法，就是业主自治架构下的物管。
“大老猫”等人认为，业主自治应该是将来的趋势。而且，当代江南小区规模适中，有600多住户，住户素质也尚可。“如果不去做，只有一个选项。”于是，一条摸索着进行的自治之路开始了。
仅一份财务管理制度，就有5页纸
何为业主自治？金华一些小区是由业主委员会来自行管理，而在该小区新拟定的业主自治公约中，这样规定该小区的自治模式：业主大会作为小区的最高权力机构，对选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金的使用和续筹方案等进行讨论表决，业委会作为业主大会授权的执行机构，负责执行业主大会的决议，同时负责小区的日常管理事项。小区不再采用传统的物业公司收费模式，而是采用业委会为收费责任人、自主管理物业费的模式。小区在采用业主自治模式的同时，聘请物业管理公司提供物业管理服务……
为此，业委会还设立了两个专项财务账户。
这份自治公约内容相当翔实。在业主大会召开之前，已经送到了小区住户手中。一起附送的还有另外3份文件，分别是业主委员会议事规则、业主大会章程和议事规则，还有一份业委会财务管理制度。这些文件的详细与严谨，出乎很多住户的意料：仅一份业主大会章程和议事规则，就有69条；仅一份财务管理制度，就有5页纸的内容。
起草这些文件，花费了筹备小组两个多月的时间。因为像自治公约之类的文件没有蓝本可循，而且，业主委员会的财务管理制度也是首创。这些都是大家群策群力反复讨论后完成的，最后，还由律师进行了全文把关。
“大老猫”说，正是因为想让业主自治尽量做到规范化和制度化，所以，才会花费这么多精力制定各种规则和章程。
还有一个例子是，在业主大会召开前，要将装有邀请信和文件的档案袋送达住户手中。一天晚上，保安将没送达的档案袋插在了住户门口。“太阳花”发现后，让保安一一收回，因为他要确保住户收到后一一签字确认。600多个住户，到最后没有送达的是80多户，其中有30多户联系不上，还有一些是直接拒绝。
“所有的资料都有留底，最重要的是要经得起监督。”参与了大量前期工作的“太阳花”说。
“摸着石子过河，这样才有机会到达彼岸”
6月，筹备小组给全体业主发了一封信，让大家推荐或自荐业主委员会候选人。收回名单后，筹备小组又一一给候选人打电话确认，最终确定了19人。
8月25日召开的业主大会上，从19名候选人中选举产生了由9人组成的新一届业主委员会。业委会成员中多人为企业高管，这也意味着，这个业委会有点“与众不同”。“太阳花”是新当选的业委会秘书，他说，之所以这样做，一是想让自己在小区里住得舒服点，二是因为这就是身边的公益，还有一点，就是想体现一下管理的价值。他的看法也代表了不少业委会成员的看法。
同时，大会还选举产生了监事会。监事会的主要职责，是对业委会的财务进行监督。比如公开财务报表，需要监事会成员签字通过。监事会也是金华小区业主自治中的一个首创。
新上任的业委会，目前的工作是和现物管公司做好过渡交接，并让房地产公司做好补漏工作。接下去，他们打算聘请新的物管进行小区管理，同时，策划出台新的小区停车方案，并对小区日益老化的安防系统进行升级改造。目前，一份招标情况说明已经出台，公布在小区的QQ群里。
自治之路刚开始，一切还在摸索或探索阶段，包括财务管理制度、监事会都是摸索出来的结果。而业主自治的明天是好是坏，是否可以探索出一条可供他人借鉴的道路？都还无法预测。然而，在物管与小区业主之间矛盾重重的大环境下，探索不失为一条道路。“摸着石子过河，这样才有机会到达彼岸，不摸就沉下去了。”“大老猫”说。