主题：沪政策渐有松绑意 老公房贷款放宽掷地无声

 　　由于银行的限贷，尽管很多公房的总价较低，需要全额付款的要求还是让大部分购房者难以承受

　　没有像早前媒体所称的“救市”那么夸张，但上海方面的房地产政策渐有松绑之意。 
近日，上海市金融形势分析会上提出三条措施：一是合理运用利率浮动政策和贷款差别成数调控个人住房贷款比例和增速；二是密切关注和防范房地产贷款的潜在风险；三是积级支持市政府两个“1000万”商品房的建设和交易，适当放宽对房龄在10年左右的二手房贷款的限制。

　　老公房困境

　　在上海二手房市场，10年以上的老公房形成“鸡肋”。 
　　对于老公房来说，年代越长，其自身的价值就越低。除了地段因素外，如果单单以房产本身来估值，一些年代久远、结构较差的老房子对于评估机构来讲几乎一文不值。其中地域几乎已经成了支撑目前老公房房价的唯一支点。即使是国家保护的老洋房，目前的房贷也只能做到五成左右，而普通的老公房则贷款更难。 
　　据统计，2003年上海二手房市场的交易量为2306万平方米，老公房占总成交量的四分之一，2004年上海的二手房成交量2600万平方米，而老公房成交比例与2003年相同。 
　　但在今年3月份上海银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》之后，房贷政策进一步紧缩，而10年以上的老公房贷款之门基本被关闭。据神舟房产市场总监孟军介绍，早前该房贷中介10年左右二手房的成交量占所有二手房业务成交量的70％，目前已跌落至20％。 
　　不仅如此，一些地段的老公房房价居高不下。目前上海内环以内10年以上的公房的单价都在1万元左右，其价格几乎与内环次新房和新房的单价一致，再加上贷款的困难使得一些市场宁愿去购买次新房。 
　　与次新房相比，银行对老公房的贷款审批更为严格。据房产之窗办理按揭负责人聂圣聆介记者介召，从去年开始银行对于贷款购买10年左右的老公房有4有项限制，包括面积、房龄、套数、户籍等。对于50平米的老公房，银行限制贷款。但对10年之内的次新房，各商业银行一般可贷款高达七成。不过，在此房产新政下，各银行的房贷比例也出现了不同程度地下调。

　　和者寡

　　《财经时报》获悉，央行此政策甫出，除了中国银行有明确地表示对于15年左右的房屋可贷四成之外，上海银行、民生银行、建行上海分行等在贷款首付、年限、转按揭业务等方面都没有实际行动。 
　　而今年3月之后，沪上几乎所有的限行对老公房贷款都采取紧缩的态度，民生银行等甚至把限贷期限压缩到房龄在十年之内。唯有农业银行的政策相应较为宽松，将期限定为15年。 
　　“其它商业银行不一定会因为央行上海分行提出的措施而松动。”一位分析人士指出。况且，“适当放宽”的弹性很大。由于老公房贷款一直是银行眼中的“高风险业务”其贷款的大门很难洞开。 
　　分析指出，适合放宽对老公房贷款的限制，是符合上海房地产市场“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的调控原则。但即使如此，对于未来上海房价的影响微乎其微。 
　　上海市政府提供的数据显示，今年上半年以来，上海房地产市场开发投资增幅、商品住宅销售面积增幅、二手住宅交易面积增幅等同时回落，6月份房价更是环比下降1.2％，这是近年来上海市房价首次出现小幅下降情况。 
　　“老公房的购房者以中低收入居民为主，购买用途以自住为主，而上海二手房交易主体是次新房。并且，宏观调控主要的杀伤力在于交易税，给老公房松绑带来多大的实质意义值得怀疑。”北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅对《财经时报》表示。 
　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，2006年底，中国金融业将对外资全面开放，也就是说银行改革必须加速，如果此时商业银行放宽对老公房贷款限制会出现大量的呆帐、坏账，不利于银行的改革，更会造成上市的困难。