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银亿海尚广场的成本和利润分析
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主题:
银亿海尚广场的成本和利润分析
zhu2080
发表于
2009-09-07
进微信群讨论
关于银亿海尚广场,我对销售人员的态度印象不好,好象他们在恩赐我们,好象我们都是白痴,气愤之余,就写一点东西,让我们来看看它的成本和利润吧
,
我很奇怪为什么这样简单的东西被搞等很神乎,其实成本是很清楚的
,
计算如下:
1.
为简化计算
, 除去商业部分,
我们来算银亿海尚广场的成本价到底多少.
2.
所有的数据取自
KFS
公开的信息
3.
算成本时
,
有不清楚的地方就往大的算
;
算收入时
,
有不清楚的地方就往小的算
.
计算过程如下
:
第一部分
,
成本
1.
地价:
750
元楼面价
,
总地价
=8.4897578
万
*2.2*750=1.400810037
亿
注
: 2.2
是容积率
,
127.34亩=8.4897578
万平方米
2.
工程成本
:
根据
镇发改备【2008】32号
开标时的中标情况
工程规模
:
约
69516 +72969 =142485平方米(不包括110548平米商业部分 )
的中标的价格是10162.5132+
9432.079 =19594.5922(万元)
可凭此计算每平方工程价
:
19594.5922/142485=1375.2
元
3.设计+勘察
104.76 +485+47.2342 =636.9942万元
4.
利息
--
土地款利息
,
按银行贷款利率计算
,
咱们往高处算
,
比如
7%
年息
,
从购地到开盘算三年
土地利息
=1.400810037
亿
*7%*3= 0.029417010777
亿
(
实际上没有这么高
,
因为他们付土地款不是很及时的
,
总是往后拖
;
还有自有资金等
)
--
工程款利息
,
由于开盘前
,
基本上是建筑公司垫的资
,
此项基本可以忽略
5.
绿化费用
售楼小姐总是说他们的绿化如何如何
,
费用如何如何
,
现在
,
我们不妨计算计算
:
按他们自己说的
30%
绿化率
,
得绿化面积
=8.4897578*0.3=2.54692734
万平方
.
各位知道绿化的成本吗
?
外面
80
元
/
平方抢着有人做啊
,
就算
KFS
的项目经理搞腐败
,
算
150
元好了
,
太高了熊总不高兴的
,
要丢饭碗的
.
于是绿化总费用
=2.54692734
万平方
*150=382.039101
万
.
就算
0.04
亿好了
.
6.
灰色支出
,
此项比较难算
,
为简化计算
,
我们就用银亿海尚广场所有的店面出售收入去抵
,
应该够了吧
,
如果这样还不够的话
,
胡书记会震怒的
!
要死人的
!
7.
税费
,
KFS
都是避税的高手
,
我们暂是不去算它
,
到最后算
.
7.
其他支出
对于以亿为单位的项目来说
,
几个人工工资支出占总支出的比例基本可以忽略
.
以上各项合计约
1.400810037+1.9594.5922+0.029417010777+
0.04+0.064
=4.12
亿
,
加上一些规费
,
就算
4.2
亿好了
!
第二部分
,
我们再来看看收入
:
1..
住宅
前已述及
,
为简化计算
,
就计算白坯的情况
.
按照售楼处说的
8千-9千,就算是8千均价吧!
房价如下
:
按
2.2
容积率计算
,
住宅区的面积
=8.4897578*2.2=18.67746716万平方米
所以总售价
=18.67746716*0.8=
14.941973728
亿
2.
地下车位收入
我们就按
10
万
/
个计算,
暂时估算1000个车位。
10
万
*1000=
1
亿
3.
店面收入
如前所述
,
将这项和灰色支出相抵
4..
利息收入
以上
3
项总和
14.7+1=15.7
各位
,
根据目前宁波的情况
,
三个月后
,
一般可以将
90%
的楼盘售出
,
也就是销售收入得
15.7*90%=
14.13
亿
.
而成本仅
4.2
亿
,
交房要
2
年后
,
于是
14.13-4.2=9.93
就给
KFS
产生了利息
,
他们是去付下个楼盘的银行贷款
,
而下个楼盘省下的银行利息就应该是本楼盘的收入
.
所以利息收入
=9.93*7%*2=
0.13902
亿
第三部分
,
数据分析
综合前二部分
,
可以计算
KFS
在本项目的总利润
=15.7+0.14-4.2=11.64
亿
总毛利润率
= 11.64/4.2=277.2%
除去
20%
的综合税
(
能交
20%
不错了
),
税后的利润率是
257.2%
怎么样
,
257.2%
这个数据刺激你的神经了吧
?
但
KFS
不这样算
,
他们说这个
257.2%
是
5
年取得的
,
于是
,
他们炮制出一个年利润率或叫年回报率
.
并采取复利计算方法
,
具体计算如下
:
年回报率
=(1+
257.2%
)
开
5
次方根
-1=28.8%
怎么样
, 28.8%
大家看了都舒服吧
?
给领导汇报是也好看了
,
不刺激温总理的神经了
.
多好听的数据
!!!!
比如
,
宁波经济年增长
14%(
看过去的
5
年
),
再考虑到
CPI8%
的因素
, 14+8=22%,
所以
28.8%是离谱了
,
就算是买基金的年回报率也不可能高于
28.8%吗
,
不信你买一下华夏大盘
,
再捂个
5
年看看
,
平均年回报率有没有
28.8%.
各位认同这种理论吗
?
各位
,
对本人的计算有不妥的地方请予以指正
,
让我们更加明白银亿KFS
的利润情况
欢迎抛砖讨论,权当娱乐!谢绝转载。
http://bbs.nb.fang.com/2011623712~-1~540/33028571_33028571.htm
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按他们自己说的30%绿化率, 得绿化面积=8.4897578*0.3=2.54692734万平方.
房价如下:
按2.2容积率计算, 住宅区的面积=8.4897578*2.2=18.67746716万平方米
怎么样, 257.2%这个数据刺激你的神经了吧?