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主题：银亿海尚广场的成本和利润分析(住宅部分)

zhu2080

发表于2009-09-07

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关于银亿海尚广场，我对销售人员的态度印象不好，好象他们在恩赐我们，好象我们都是白痴，气愤之余，就写一点东西，让我们来看看它的成本和利润吧, 我很奇怪为什么这样简单的东西被搞等很神乎，其实成本是很清楚的,计算如下：

１．为简化计算, 除去商业部分,我们来算银亿海尚广场的成本价到底多少．

２．所有的数据取自KFS公开的信息

３．算成本时,有不清楚的地方就往大的算;算收入时,有不清楚的地方就往小的算.

计算过程如下:

第一部分, 成本

１．地价：

750元楼面价, 总地价=8.4897578万*2.2*750=1.400810037亿

注: 2.2是容积率,127.34亩=8.4897578万平方米

2. 工程成本:

根据镇发改备【2008】32号开标时的中标情况

工程规模:约 69516 +72969 =142485平方米(不包括110548平米商业部分 ) 的中标的价格是10162.5132+ 9432.079 =19594.5922(万元)

可凭此计算每平方工程价:19594.5922/142485=1375.2元

3.设计+勘察

104.76 +485+47.2342 =636.9942万元

4.利息

--土地款利息, 按银行贷款利率计算, 咱们往高处算, 比如7%年息, 从购地到开盘算三年

土地利息=1.400810037亿*7%*3= 0.029417010777亿

(实际上没有这么高, 因为他们付土地款不是很及时的, 总是往后拖;还有自有资金等)

--工程款利息, 由于开盘前,基本上是建筑公司垫的资,此项基本可以忽略

5.绿化费用

售楼小姐总是说他们的绿化如何如何,费用如何如何, 现在,我们不妨计算计算:
按他们自己说的30%绿化率, 得绿化面积=8.4897578*0.3=2.54692734万平方.

各位知道绿化的成本吗?外面80元/平方抢着有人做啊, 就算KFS的项目经理搞腐败, 算150元好了, 太高了熊总不高兴的, 要丢饭碗的.

于是绿化总费用=2.54692734万平方*150=382.039101万.就算0.04亿好了.

6.灰色支出,

此项比较难算, 为简化计算, 我们就用银亿海尚广场所有的店面出售收入去抵, 应该够了吧, 如果这样还不够的话, 胡书记会震怒的! 要死人的!

7.税费,

KFS都是避税的高手, 我们暂是不去算它, 到最后算.

7.其他支出

对于以亿为单位的项目来说, 几个人工工资支出占总支出的比例基本可以忽略.

以上各项合计约1.400810037+1.9594.5922+0.029417010777+0.04+0.064=4.12亿,加上一些规费, 就算4.2亿好了!

第二部分,我们再来看看收入:

1.. 住宅

前已述及, 为简化计算, 就计算白坯的情况.

按照售楼处说的8千-9千，就算是8千均价吧！

房价如下:

按2.2容积率计算, 住宅区的面积=8.4897578*2.2=18.67746716万平方米

所以总售价=18.67746716*0.8=14.941973728亿

2. 地下车位收入

我们就按10万/个计算，暂时估算1000个车位。

10万*1000=1亿

3. 店面收入

如前所述, 将这项和灰色支出相抵

4.. 利息收入

以上3项总和14.7+1=15.7

各位, 根据目前宁波的情况, 三个月后, 一般可以将90%的楼盘售出, 也就是销售收入得15.7*90%=14.13亿.

而成本仅4.2亿, 交房要2年后, 于是14.13-4.2=9.93就给KFS产生了利息, 他们是去付下个楼盘的银行贷款, 而下个楼盘省下的银行利息就应该是本楼盘的收入.

所以利息收入=9.93*7%*2=0.13902亿

第三部分, 数据分析

综合前二部分, 可以计算KFS在本项目的总利润=15.7+0.14-4.2=11.64亿

总毛利润率= 11.64/4.2=277.2%

除去20%的综合税(能交20%不错了), 税后的利润率是257.2%

怎么样, 257.2%这个数据刺激你的神经了吧?

但KFS不这样算, 他们说这个257.2%是5年取得的, 于是, 他们炮制出一个年利润率或叫年回报率.并采取复利计算方法, 具体计算如下:

年回报率=(1+257.2%)开5次方根-1=28.8%

怎么样, 28.8%大家看了都舒服吧?给领导汇报是也好看了, 不刺激温总理的神经了.

多好听的数据!!!! 比如, 宁波经济年增长14%(看过去的5年), 再考虑到CPI8%的因素, 14+8=22%,所以28.8%是离谱了, 就算是买基金的年回报率也不可能高于28.8%吗, 不信你买一下华夏大盘, 再捂个5年看看, 平均年回报率有没有28.8%.

各位认同这种理论吗?

各位, 对本人的计算有不妥的地方请予以指正, 让我们更加明白银亿KFS的利润情况

欢迎抛砖讨论，权当娱乐！谢绝转载。

宁波老k

发表于2009-09-07

楼主很牛银亿会不会挖你呢？

莫小墨

发表于2009-09-07

厉害！

司机德尼罗

发表于2009-09-07

牛帖当顶！

房天下网友(过客)

发表于2009-09-07

算这个帐没用啊,梅婿安置房边上地价8170,安置房算两千成本卖个一万总可以吧,银亿有眼光没办法.万达也有眼光拿地

风起云甬

发表于2009-09-07

房产利润这么大啊

maomao13579

发表于2009-09-09

一块地王诞生，银亿要慢慢开了，捂热了开

房天下网友(过客)

发表于2009-09-09

银亿还好啦，看看合生的，小巫见大巫，差远了，

九园不等式

发表于2009-09-09

太牛X了

房天下网友(过客)

发表于2009-09-10

顶！！！！！！！！房产商太黑了吧！！!

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